Lorsque les loyers perçus paient une partie ou en totalité vos mensualités de prêt ainsi que les charges, on parle d’autofinancement de l’investissement locatif.

Afin de s’assurer que votre investissement locatif est viable, il faut que le loyer soit supérieur à la mensualité de votre prêt.

Le montant initial du loyer n’est pas réglementé. Il est fixé librement par les parties selon :

• L’emplacement. Un petit local dans une rue commerçante se louera plus cher qu’un plus grand local dans une rue excentré.
• Les caractéristiques du local et du bail. 
• La répartition des taxes et charges entre les parties. 

Lors du renouvellement du bail commercial (au bout de 9 ans), le montant des loyers pourra augmenter et donc correspondre à la valeur locative (valeur du marché).

Le contrat de bail peut également prévoir le versement par le locataire d’autres sommes en plus du loyer : 

• Dépôt de garantie.   
• Pas-de-porte (droit d’entrée). 

C’est un outil qui permet de déterminer sa capacité d’emprunt.

Les frais à prévoir en plus du prix du bien sont :

• Les frais de notaire qui représentent environ 8% du prix du logement.
• Les frais d’agence VALOIR
• Le coût de votre crédit
• Les honoraires de gestion de votre bien

Contrairement à un investissement locatif immobilier résidentiel, vous pouvez répercuter un certain nombre de charges sur votre locataire comme la taxe foncière. 

Rentabilité nette : (loyer annuel – frais) / prix des murs commerciaux

L’investissement immobilier commercial constitue un excellent placement avec une rentabilité qui varie en général de 4 à 15 % et rapporte donc deux fois plus que l’investissement locatif résidentiel 2-5%.

Dépenses locatives à la charge du locataire : 

• Dépenses courantes d’eau, de gaz et d’électricité, d’entretien et réparations courantes. 
• Dépenses d’équipement de la copropriété, d’ascenseurs, personnel.. 
• Travaux d’embellissement dont le montant excède le coût du remplacement à l’identique.  

Charges pouvant être répercutés à son locataire :  

• Taxe foncière, impôts, taxes et redevances liées à l’usage du local ou de l’immeuble. 

Charges concernant le bailleur :

• Grosses réparations touchant au bâtiment, dépenses relatives aux travaux liés à la vétusté. 
• Impôts, taxes et redevances liés à la propriété des locaux.