Découvrez l’immobilier commercial avec Valoir
Investissez dans l’immobilier locatif commercial en toute tranquillité avec VALOIR
Qu’est ce que l’immobilier commercial ?
L'immobilier commercial désigne les propriétés utilisées pour des activités commerciales et est défini comme englobant l'ensemble des biens détenus par des acteurs professionnels qui n'en sont pas les occupants et qui en retirent un revenu.
Chez Valoir, nous sommes spécialisés dans l'investissement des locaux commerciaux. Cela revient à acquérir des murs en pied d'immeubles, et les louer à des commerçants.
Cet investissement génère beaucoup d’avantages.
Commercial VS Résidentiel
L’investissement locatif commercial
L’investissement locatif résidentiel
Durée
du bail
9 ans minimum
3 ou 6 ans
Gestion locative
Un impayé sur un loyer implique le départ rapide du locataire , ou une procédure d’expulsion. Le propriétaire est protégé par le bail commercial.
Le locataire, en cas de difficulté peut vendre son droit au bail ou son fonds de commerce.
Les cas d’impayés sont nombreux. En cas de procédure d’expulsion, les délais sont très longs du fait de la trêve hivernale qui protège le locataire.
Garanties locatives
Jusqu’à 12 mois de loyer.
Le dépôt de garantie est plafonné à 1 mois hors charges.
Entretien et aménagement
• Pas de travaux de mise
aux normes.
• Possibilité de répercuter
certaines charges à son
locataire. (Taxe foncière…)
• Pas de contraintes liées
aux DPE
• Travaux de mise aux normes • Obligation de réaliser un DPE
• Interdiction de location DPE F et G " les passoires thermiques".
Rentabilité
4 - 15%
2 - 5%
Résiliation
Le locataire : Tous les 3/6/9 ans avec un préavis de 6 mois.
Le bailleur : Tous les 3/6/9 ans pour motifs de reprise, reconstruction, travaux... avec un préavis de 6 mois.
Le locataire : A tout moment avec préavis de 1 ou 3 mois.
Le bailleur : Ne peut pas sauf motifs grave (mais procédures d’expulsions longues)
Fin de bail
Le locataire : Au bout de 9 ans avec préavis de 6 mois
Le bailleur : Au bout de 9 ans avec préavis de 6 mois.
Les parties peuvent demander renouvellement du bail. Sinon, le bail se prolonge tacitement.
Le locataire : A tout moment avec préavis de 1 ou 3 mois
Le bailleur : Ne peut pas sauf motifs (reprise pour jouissance, congé pour vente ou gros travaux)
Valeur du bien
La valeur des murs commerciaux est déterminée en fonction de :
• L’emplacement
• La rentabilité
• La surface réelle et la
surface pondérée
• Variables annexes
La valeur du logement est derminée en fonction de
• La superficie
• L’état
• La localisation
Loyer
Montant initial du loyer libre mais augmentation possible par :
• Révision
• Lors du renouvellement
Dans les communes situées en zone tendues (comme paris), le loyer n’est pas libre, il peut être :
• Plafonné : fixer le montant de loyer maximum
• Encadré : limiter l’évolution du loyer
Contrat de bail
Flexibilité dans les termes des baux entre les locataires et les propriétaires
Respect d’un bail type.
Utilisation du bail de la Régie du logement et respect des règles en place
9 ans minimum
3 ou 6 ans
En cas de défaut de paiement, le bailleur peut faire jouer la clause résolutoire qui permet de résilier le bail par anticipation.
Le locataire, en cas de difficulté peut vendre son droit au bail ou son fonds de commerce.
Impayés sur loyers, trêve hivernale qui interdit toute expulsion pendant 5 mois et procédures d’expulsion très longues.
Jusqu’à 12 mois de loyer.
Ne peut dépasser 3 mois de loyer net.
• Pas de travaux de mise aux normes.
• Possibilité de refacturer certaines charges à son locataire. (Taxe foncière…)
• Pas de contraintes liées aux DPE
• Travaux de mise aux normes
• Obligation de réaliser un DPE
• Interdiction de location DPE F et G » les passoires thermiques ».
4 – 15%
2 – 5%
Le locataire : tous les 3/6/9 ans avec un préavis de 6 mois.
Le bailleur : tous les 3/6/9 ans pour motifs de reprise, reconstruction, travaux… avec un préavis de 6 mois.
Le locataire : A tout moment avec préavis de 1 ou 3 mois.
Le bailleur : Ne peut pas sauf motifs grave (mais procédures d’expulsions longues) travaux… avec un préavis de 6 mois.
Le locataire : Au bout de 9 ans avec préavis de 6 mois.
Le bailleur : Au bout de 9 ans avec préavis de 6 mois.
Les parties peuvent demander renouvellement du bail. Sinon, le bail se prolonge tacitement.
• Le locataire : A tout moment avec préavis de 1 ou 3 mois
• Le bailleur : Ne peut pas sauf motifs (reprise pour jouissance, congé pour vente ou gros travaux)
La valeur des murs commerciaux est déterminée en fonction de
• L’emplacement
• La rentabilité
• La surface réelle et la surface pondérée
• Variables annexes
Déterminé en fonction de
• La superficie
• L’état
• La localisation
Montant initial du loyer libre mais augmentation possible par :
• Révision
• Lors du renouvellement
Dans les communes situées en zone tendues (comme paris), le loyer n’est pas libre, il peut être :
• Plafonné : fixer le montant de loyer maximum
• Encadré : limiter l’évolution du loyer
Grande flexibilité dans les termes des baux entre les locataires et les propriétaires
Respect d’un bail type :
• Utilisation du bail de la Régie du logement et respect des règles en place
Pourquoi acheter du commercial ?
Souvent insoupçonné, assez confidentiel et moins prisé que le marché locatif résidentiel, l’investissement dans l’immobilier commercial offre pourtant beaucoup plus d’avantages.
C’est un investissement qui vous offrira une sécurité bien plus importante que pour un investissement d’habitation puisque l’on parle de baux de 9 ans rythmés par des périodes triennales. Votre locataire peut quitter les lieux tous les 3,6 ou 9 ans avec un préavis de 6 mois.
Ce marché constitue un excellent placement avec une rentabilité qui varie en général de 4 à 15 % et rapporte donc deux fois plus que l’investissement locatif résidentiel 2-5%.
Ensuite, investir dans le commercial génère moins d’impayés, car en cas de défauts de paiement, la valeur du fonds de commerce de votre locataire diminue.
De plus, les loyers sont libres, ils ne sont pas soumis à l’encadrement ni au plafonnement des loyers comme en immobilier d’habitation.
Un autre avantage à mentionner est la souplesse de la rédaction du bail. Le contrat est flexible puisque les différentes clauses sont stipulées librement par les parties.
Il est aussi possible de répercuter les charges sur son locataire comme la taxe foncière.
Nos engagements
Innovation
VALOIR est la première plateforme clé en main permettant d’investir dans l’immobilier locatif commercial. Notre équipe vous accompagne à chaque étape de votre projet et vous propose des simulateurs spécialisés. L'intégralité du processus peut se gérer à distance, ou dans nos bureaux parisiens.
Partenariats
Chasseurs immobiliers, brokers immobiliers, courtiers immobiliers, notaires, cabinets d’expertise, avocats, gestionnaires.
Adaptabilité
Notre équipe s’adapte à vos critères de prix, d’emplacement, ou autres afin de trouver le bien idéal pour votre investissement immobilier. Étant attentifs à votre situation et à vos objectifs, Valoir vous propose des simulateurs d’emprunt et de capacité d’achat. Enfin, nous prendrons soin de votre patrimoine immobilier pendant plusieurs années.
Nos valeurs
Valoir est une entreprise familiale passionnée et à taille humaine dont les valeurs fondatrices sont l'écoute et la transparence. Nous nous sommes donnés deux missions : rendre l’investissement locatif simple et agréable. Et, vous convaincre que l’immobilier commercial, parfois méconnu, est un excellent support de placement apportant de très bons retours sur investissements.
Foire aux questions
L’investissement locatif des locaux commerciaux consiste à acheter les murs d’un commerce, qui seront ensuite exploités par un commerçant.
Les murs commerciaux sont des locaux au sein desquels un fonds de commerce est exploité soit par le propriétaire lui-même, soit par un locataire qui lui paye un loyer.
Légalement, votre locataire à pour obligation de payer son loyer.
Vous pouvez inclure dans le bail commercial une clause résolutoire permettant d’obtenir sa résiliation lorsque votre locataire a manqué à l’une de ses obligations (comme le non-paiement du loyer).
Celle-ci peut être invoquée à tout moment et la résiliation s’impose automatiquement.
Aussi, si le commerce de votre locataire ne tourne pas, il peut, pour couvrir ses impayés, céder son bail ou son fonds de commerce.
Le droit au bail est le titre d’occupation dont bénéficie le locataire (exploiter les locaux et bénéficier du droit au renouvellement).
- Céder un droit au bail consiste donc au locataire à transmettre un bail commercial à un autre locataire pour la durée restante du bail et aux mêmes conditions.
Le fonds de commerce est l’ensemble des éléments ( corporels et incorporels ) pour l’exercice de l’activité du commerçant comme le matériel, le stock, la clientèle, l’enseigne, le droit au bail…
- Céder un fonds de commerce revient à transmettre l’ensemble de ces éléments.
L’emplacement est une étape cruciale.
En effet, la situation géographique d’un commerce va largement influencer sur sa stabilité locative et sa potentielle plus-value à la revente.
Les meilleures adresses, ou les « emplacements n°1 ou 2 » sont les centres-villes, les quartiers piétonniers, la proximité de grandes enseignes ou proches de transports en communs.
Les activités autorisées dans un local commercial sont les activités commerciales, industrielles et artisanales.